納稅人轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)時，應(yīng)按接受轉(zhuǎn)讓方的要求，尋找合理的開發(fā)費用和增值率，達到少繳稅目的

　　區(qū)別處理《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，在計算土地增值稅扣除項目時，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按土地成本和開發(fā)成本額之和，加計20%的扣除。根據(jù)上述規(guī)定，在計算土地增值稅的扣除項目金額時，分以下情況處理：對取得土地使用權(quán)后，未進行任何形式開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金，不能予以20%的加計扣除。

　　對取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性開發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除舊房及建筑物的評估價或取得房地產(chǎn)時支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金，也不得予以20%的加計扣除。

　　對取得土地使用權(quán)后進行土地開發(fā)，不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時，除允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，開發(fā)土地的成本、費用，與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金外，還允許按取得土地使用權(quán)所支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和加計20%的扣除。

　　對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，除允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金外，還允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本之和加計20%的扣除。實例分析

　　甲公司購得一土地使用權(quán)，價款200萬元。隨后未進行開發(fā)，以400萬元轉(zhuǎn)售給乙企業(yè)，取得轉(zhuǎn)讓差價200萬元，繳納營業(yè)稅金及附加11萬元（200×5.5％）。乙企業(yè)取得土地后，需花費開發(fā)費用100萬元，才能進行項目利用。假如企業(yè)其他扣除費用按土地成本和開發(fā)成本的10％計算扣除，甲公司土地增值稅收計算如下：

　　扣除項目＝土地價款＋其他扣除費用＋稅金＝200＋200×10％＋11＝231（萬元）。

　　增值額＝銷售收入－扣除項目＝400－231＝169（萬元）。

　　增值率＝增值額/扣除項目×100％＝169/231×100％＝73.2％，增值率超過50％低于100％，適應(yīng)40％稅率。

　　應(yīng)納土地增值稅＝增值額×40％－扣除項目×5％＝169×40％－231×5％＝56.05（萬元）。

　　假如甲公司按乙公司要求，先對土地進行開發(fā)，支付開發(fā)費用100萬元后，再以500萬元銷售給乙公司。甲公司銷售收入價差還是200萬元，營業(yè)稅計稅依據(jù)為300萬元（500元－200元），繳納營業(yè)稅金及附加為16.5萬元（300×5.5％），甲公司比原方案多負擔營業(yè)稅金及附加5.5萬元。假如企業(yè)其他扣除費用按土地成本和開發(fā)成本的10％計算扣除，甲公司計算土地增值稅時，可增加加計20％扣除，計算如下：

　　扣除項目＝土地價款＋開發(fā)費用＋其他扣除費用＋稅金＋加計扣除＝200＋100＋（200＋100）×10％＋16.5＋（200＋100）×20％＝406.5（萬元）。

　　增值額＝銷售收入－扣除項目＝500－406.5＝93.5（萬元）。

　　增值率＝增值額/扣除項目×100％＝93.5/406.5×100％＝23％，增值率低于50％，適應(yīng)30％稅率。

　　應(yīng)納土地增值稅＝增值額×30％＝93.5×30％＝28.05（萬元）。

　　與不進行開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓土地相比，甲公司少繳土地增值稅28萬元（56.05－28.05），扣除多繳納營業(yè)稅金及附加5.5萬元，仍少繳稅22.5萬元，實際為企業(yè)稅前凈利潤增加22.5萬元。雖然乙公司因此將多支付100萬元加價形成的契稅，但甲公司承擔了100萬元加價的營業(yè)稅金及附加，雙方應(yīng)可接受。