冀國稅函〔2006〕7號

各市國家稅務(wù)局：

這了加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范企業(yè)納稅行為，根據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)文件精神，結(jié)合我省實際，省局制定了《河北省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○六年一月十八日

河北省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理暫行辦法

第一條 為了加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱企業(yè))所得稅的征收管理，規(guī)范企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)〔2001〕142號)的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其所取得的預(yù)收款，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔1995〕153號)的規(guī)定按季預(yù)征企業(yè)所得稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計利潤率計算應(yīng)納所得稅額。

預(yù)計利潤率幅度，設(shè)區(qū)市市區(qū)為8％—15％，縣(市)城區(qū)及以下地區(qū)為5％—10％。具體執(zhí)行利潤率標(biāo)準(zhǔn)，由各設(shè)區(qū)市局根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營利潤水平在幅度內(nèi)確定，實際執(zhí)行的預(yù)計利潤率報省國稅局備案。執(zhí)行利潤率低于或高于所列利潤率幅度標(biāo)準(zhǔn)的，報省國稅局批準(zhǔn)后執(zhí)行。

當(dāng)期應(yīng)納稅額按下列公式計算：應(yīng)納稅額=預(yù)售款收入X預(yù)計利潤率X適用稅率

第三條 企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入扣除當(dāng)期相應(yīng)成本費(fèi)用及損失后的余額為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額按下列公式計算

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率—已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅

第四條 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具的工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者確認(rèn)為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納所得稅額。

第五條 企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

(一)采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)；

(二)采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)；

(三)采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方之日確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)；

(四)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。

第六條 企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確認(rèn)，以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確認(rèn)當(dāng)期成本費(fèi)用。企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定： 可售單位工程成本費(fèi)用=可售總成本費(fèi)用／總可售面積

總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積?？墒劭偝杀举M(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

企業(yè)從事多個項目開發(fā)而未按項目歸集或無法準(zhǔn)確歸集成本費(fèi)用的，應(yīng)根據(jù)配比原則，按適當(dāng)?shù)谋壤诟黜椖恐g進(jìn)行合理分?jǐn)偂?ldquo;適當(dāng)?shù)谋壤?rdquo;指計算土地征用及拆遷費(fèi)時，按各項目征地面積占總征地面積的比例計算，其他成本費(fèi)用按各項目可售面積占總可售面積的比例等合理的方法計算。

第七條 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)用，可以直接計入房屋開發(fā)成本。企業(yè)在售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用，能夠提供有關(guān)部門文件及相關(guān)資料和報表，經(jīng)報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提，預(yù)提比例可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行，預(yù)提比例最高不超過年銷售收入的1％。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行匯算，并按實際支出在當(dāng)期進(jìn)行調(diào)整。

第八條 企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)采取先租賃后又出售房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費(fèi)用扣除。

第九條 境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

上述包銷業(yè)務(wù)是：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》(國稅發(fā)〔1999〕242號)的規(guī)定執(zhí)行。

第十條 凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用(包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費(fèi)用)后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。

第十一條 企業(yè)繳納所得稅，應(yīng)按年計算，分季預(yù)繳。季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后四個月內(nèi)年度申報，五個月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。

第十二條 存在預(yù)售房地產(chǎn)項目的企業(yè)，在季度申報時，報送預(yù)售房地產(chǎn)項目的季度所得稅申報表(B類BB1)；每年度終了后四個月內(nèi)，報送年度所得稅申報表(B類)、經(jīng)注冊會計(稅務(wù))師審計后的會計報表和涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表(見附表)；并在季度和年度申報時同時附送《涉外房地產(chǎn)企業(yè)年度內(nèi)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)情況表》。

第十三條 企業(yè)具有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅：

(一)按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

(四)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

(五)納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第十四條 企業(yè)采取核定征收方式征收所得稅的，按照《中華人民共和國稅收管理法實施細(xì)則》的第47條的規(guī)定執(zhí)行。

核定利潤率標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)區(qū)市市區(qū)為15％，縣(市)城區(qū)及以下地區(qū)為10％。當(dāng)期應(yīng)納稅額按下列公式計算：

應(yīng)納稅額=(當(dāng)期銷售收入+當(dāng)期預(yù)售款收入—上期預(yù)售款在本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入)X核定利潤率X適用稅率

第十五條 采取核定征收方式征收所得稅的企業(yè)，由其填寫《企業(yè)所得稅征收方式鑒定表》，主管國稅機(jī)關(guān)審核，確定其征收方式后報市局備案。

第十六條 本辦法實施前，對于企業(yè)已完工未結(jié)算工程項目的收入、成本確認(rèn)，應(yīng)按本辦法規(guī)定，以收入與支出相配比為原則，按以下方式處理：

(一)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目已完工，取得工程項目合格證明，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)已交付，或者首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)已辦理，因未取得結(jié)算發(fā)票，未進(jìn)行最終結(jié)算的工程項目，應(yīng)將預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，并按規(guī)定進(jìn)行匯算清繳;

(二)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目已完工，未取得工程項目合格證明，首筆房地產(chǎn)使用權(quán)未交付，或者首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)未辦理，已發(fā)生預(yù)售行為的，其預(yù)售款收入仍按本辦法第三條預(yù)征企業(yè)所得稅。

第十七條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。以前的有關(guān)規(guī)定如與本辦法不符的，按本辦法的規(guī)定執(zhí)行。